房产税的稽查风险防控
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房产税的稽查风险防控
对于房地产企业为数众多的税收项目来说，房产税可能并不是最为复杂的一个税种，但是依然是一个不可忽视的应税项目；接下来小编会在文中为穗友们罗列出有关房产税的注意事项，请穗友们耐心阅读，有可能看了其中一点就会恍然大悟哦。
下面我们就首先从税务局稽查房产税的几个要点来说说房产税一些需要注意的事项。然后我们再从税收优惠层面来分析房产税，能够了解并在以后需要时利用起来。
一、首先我们来进行“房产”定义
的确定
财税地字[1987]3号中对“房产”做出如下规定：“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
针对“房产”的概念，我们辨析学习财税[2008]123号的规定，即加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。
另外，财税[2005]181号规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。
二、接下来我们从税务局稽查房产税的几个要点来说说房产税一些需要注意的事项
第一大类：纳税义务的确定
在实务中什么情况下就发生了房产税的纳税义务呢？大家可以看以下小编整理出来的内容
（一）审核属于房产税征税区域的企业所有产权的房产除符合免税外，应当按税法规定申报缴纳房产税？
根据财税[2008]152号的规定：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
（二）企业承典的房产除免税规定外，应当按税法规定申报缴纳房产税。
根据国发[1986]90号的规定：房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。
（三）企业代管或使用的产权所有人不在房产所在地或使用的产权未确定及租典纠纷未解决的房产，除免税外应当按税法规定缴纳房产税。
根据国发[1986]90号的规定：产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管员或者使用人缴纳。
（四）企业无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，除免税外应当按规定申报缴纳房产税。
根据财税[2009]128号的规定：无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
（五）企业所有的与房屋不可分割的附属设施未计入房产原值应当按税法规定缴纳房产税
根据国税发[2005]173号的规定：凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
（六）企业对于与地上房屋相连的地下建筑应当按税法规定缴纳房产税
根据财税[2005]181号的规定：凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。
(七)企业依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价作为计税依据计算缴纳房产税
根据财税[2008]152号的规定：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
（八）企业的土地价值应当计入房产价值缴纳房产税
根据财税[2010]121号明确，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
（九）企业未竣工验收但已实际使用的房产应当缴纳房产税
根据财税[2008]152号的规定：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
（十）企业把房屋提供给关联交易企业无偿使用，应当按照市场价格计价缴纳出租房屋房产税。如无偿提供给子公司、第三产业、劳动服务公司使用房屋
（十一）企业出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间产权所有人应当按照房产原值缴纳房产税。
（十二）企业对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，应当按房产原值作为计税依据计征房产税
（十三）以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，应根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。
第二大类：纳税义务发生的时间以及地点的确定
穗友们我们在上面确定发生了纳税义务之后，我们需要知道什么时候缴纳房产税以及纳税的地点在哪里，为此小编为大家罗列出以下九点内容：
（一）企业购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。企业购置存量房，自办理房屋权权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。
（二）企业出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。
（三）企业自建的房屋，自建成之次月起计征房产税。
（四）企业委托施工企业建设的房屋，是否从办理验收手续之次月起计征房产税。
（五）企业接收建筑施工企业各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋的，从接收的次月起，依照规定计征房产税。
（六）企业以融资租赁租入的房产，自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。如合同未约定开始日的，自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
（七）企业因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。
（八）企业纳税地点，应当在房产所在地纳税
（九）企业的房产不在同一地方，企业按房产的坐落地点分别向房产所在地的纳税机关缴纳。
以上九点内容根据财税地字[1986]8号总结整理
在实务中穗友们注意以下几点事项
（一）企业与免征房产税企业共用房产的，应当按各自使用的部分准确划分，分别征收或免征房产税。
（二）企业应当准确划分免税房产与应税房产，不能误将应征房产税的房产作为免税房产从而少缴房产税。
（三）企业应当准确划分开征房产税区域和不开征房产税区域的房产，不能误将开征区域的房产作为不开征房产税区域的房产少缴房产税。
（四）企业免税房产应当及时办理减免税审批、备案手续，如没有办理应当缴纳房产税。
在聊了房产税有关稽查方面应当注意的事项后，小编在文章的最后为穗友们罗列出了有关房产税的税收优惠政策，穗友们可在以下有关房产税的税收优惠政策中找到与自己企业所相关的，从而合理的利用起来。
三、房产税优惠政策
1.关于去产能和调结构房产税、城镇土地使用税政策的通知（财税[2018]107号）
对按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业，自停产停业次月起，免征房产税、城镇土地使用税。企业享受免税政策的期限累计不得超过两年。本通知自2018年10月1日至2020年12月31日执行。本通知发布前，企业按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭但涉及的房产税、城镇土地使用税尚未处理的，可按本通知执行。
2.关于大型客机和大型客机发动机整机设计制造企业房产税、城镇土地使用税政策的通知（财税[2016]133号）
对在中国境内从事大型客机、大型客机发动机整机设计制造的企业及其全资子公司自用的科研、生产、办公房产及土地，免征房产税、城镇土地使用税。本通知所称大型客机，是指空载重量大于45吨的民用客机；大型客机发动机，是指起飞推力大于14000公斤的民用客机发动机。本通知执行期限为2015年1月1日至2018年12月31日。
3.关于国家大学科技园税收政策的通知(财税[2016]98号)
自2016年1月1日至2018年12月31日，对符合条件的科技园自用以及无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税...
4.关于供热企业增值税、房产税、城镇土地使用税优惠政策的通知(财税[2016]94号)
自2016年1月1日至2018年12月31日，对向居民供热而收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地免征房产税、城镇土地使用税;对供热企业其他厂房及土地，应当按规定征收房产税、城镇土地使用税。
对专业供热企业，按其向居民供热取得的采暖费收入占全部采暖费收入的比例计算免征的房产税、城镇土地使用税。
对兼营供热企业，视其供热所使用的厂房及土地与其他生产经营活动所使用的厂房及土地是否可以区分，按照不同方法计算免征的房产税、城镇土地使用税。可以区分的，对其供热所使用厂房及土地，按向居民供热取得的采暖费收入占全部采暖费收入的比例计算减免税。难以区分的，对其全部厂房及土地，按向居民供热取得的采暖费收入占其营业收入的比例计算减免税。
对自供热单位，按向居民供热建筑面积占总供热建筑面积的比例计算免征供热所使用的厂房及土地的房产税、城镇土地使用税。
本通知所称供热企业，是指热力产品生产企业和热力产品经营企业。热力产品生产企业包括专业供热企业、兼营供热企业和自供热单位。
本通知所称“三北”地区，是指北京市、天津市、河北省、山西省、内蒙古自治区、辽宁省、大连市、吉林省、黑龙江省、山东省、青岛市、河南省、陕西省、甘肃省、青海省、宁夏回族自治区和新疆维吾尔自治区。
5.关于科技企业孵化器税收政策的通知(财税[2016]89号)
自2016年1月1日至2018年12月31日，对符合条件的孵化器自用以及无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税
6.关于继续执行高校学生公寓和食堂有关税收政策的通知(财税[2016]82号)
自2016年1月1日至2018年12月31日，对高校学生公寓免征房产税
7.关于部分国家储备商品有关税收政策的通知(财税[2016]28号)
对商品储备管理公司及其直属库承担商品储备业务自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。
通知所称商品储备管理公司及其直属库，是指接受中央、省、市、县四级政府有关部门委托，承担粮（含大豆）、食用油、棉、糖、肉、盐（限于中央储备）6种商品储备任务，取得财政储备经费或补贴的商品储备企业。
8.关于继续实行农村饮水安全工程建设运营税收优惠政策的通知(财税[2016]19号)
对饮水工程运营管理单位自用的生产、办公用房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。本文所称饮水工程，是指为农村居民提供生活用水而建设的供水工程设施。本文所称饮水工程运营管理单位，是指负责饮水工程运营管理的自来水公司、供水公司、供水（总）站（厂、中心）、村集体、农民用水合作组织等单位。对于既向城镇居民供水，又向农村居民供水的饮水工程运营管理单位，依据向农村居民供水量占总供水量的比例免征房产税
9.关于继续实行农产品批发市场农贸市场房产税、城镇土地使用税优惠政策的通知（财税[2016]1号）
对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用（包括自有和承租，下同）的房产、土地，暂免征收房产税和城镇土地使用税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税和城镇土地使用税。
农产品批发市场和农贸市场，是指经工商登记注册，供买卖双方进行农产品及其初加工品现货批发或零售交易的场所。农产品包括粮油、肉禽蛋、蔬菜、干鲜果品、水产品、调味品、棉麻、活畜、可食用的林产品以及由省、自治区、直辖市财税部门确定的其他可食用的农产品。
享受上述税收优惠的房产、土地，是指农产品批发市场、农贸市场直接为农产品交易提供服务的房产、土地。农产品批发市场、农贸市场的行政办公区、生活区，以及商业餐饮娱乐等非直接为农产品交易提供服务的房产、土地，不属于本通知规定的优惠范围,应按规定征收房产税和城镇土地使用税。
10.关于公共租赁住房税收优惠政策的通知（财税[2015]139号）
对公共租赁住房免征房产税。对经营公共租赁住房所取得的租金收入，免征营业税。公共租赁住房经营管理单位应单独核算公共租赁住房租金收入，未单独核算的，不得享受免征营业税、房产税优惠政策。
享受上述税收优惠政策的公共租赁住房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划，并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。
本通知执行期限为2016年1月1日至2018年12月31日。
11.关于体育场馆房产税和城镇土地使用税政策的通知（财税[2015]130号）
国家机关、军队、人民团体、财政补助事业单位、居民委员会、村民委员会拥有的体育场馆，用于体育活动的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税。
企业拥有并运营管理的大型体育场馆，其用于体育活动的房产、土地，减半征收房产税和城镇土地使用税
高尔夫球、马术、汽车、卡丁车、摩托车的比赛场、训练场、练习场，除另有规定外，不得享受房产税、城镇土地使用税优惠政策。
12.关于继续实施文化体制改革中经营性文化事业单位转制为企业若干税收政策的通知（财税[2014]84号）
由财政部门拨付事业经费的文化单位转制为企业，自转制注册之日起对其自用房产免征房产税。
13.关于天然林保护工程（二期）实施企业和单位房产税、城镇土地使用税政策的通知（财税[2011]90号）
对长江上游、黄河中上游地区，东北、内蒙古等国有林区天然林二期工程实施企业和单位专门用于天然林保护工程的房产、土地免征房产税、城镇土地使用税。本通知执行期限为2011年1月1日至2020年12月31日。
14.关于股改及合资铁路运输企业房产税城镇土地使用税有关政策的通知（财税[2009]132号）
对股改铁路运输企业及合资铁路运输公司自用的房产、土地暂免征收房产税和城镇土地使用税。
15.关于加油站罩棚房产税问题的通知（财税[2008]123号）
加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。以前各地已做出税收处理的，不追溯调整。
16.关于认真落实抗震救灾及灾后重建税收政策问题的通知（财税[2008]62号）
经有关部门鉴定，对毁损不堪居住和使用的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。
房屋大修停用在半年以上的，在大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。
17.关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税[2008]24号）
对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。
对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。
对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。
18.关于青藏铁路公司运营期间有关税收等政策问题的通知（财税[2007]11号）
对青藏铁路公司及其所属单位自用的房产、土地免征房产税、城镇土地使用税；对非自用的房产、土地照章征收房产税、城镇土地使用税。
19.关于房产税部分行政审批项目取消后加强后续管理工作的通知（国税函[2004]839号）
纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。
20.关于调整铁路系统房产税、城镇土地使用税政策的通知（财税[2003]149号）
铁道部所属铁路运输企业自用的房产、土地继续免征房产税和城镇土地使用税。
21.关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知（财税[2003]141号）
对被撤销金融机构清算期间自有的或从债务方接收的房地产、车辆，免征房产税
22.关于金融资产管理公司接受以物抵债资产过户税费问题的通知（财金[2001]189号）
对资产公司回收的房地产在未处置前的闲置期间，免征房产税和城镇土地使用税
23.关于非营利性科研机构税收政策的通知（财税[2001]5号）
非营利性科研机构自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税
24.关于医疗卫生机构有关税收政策的通知（财税[2000]42号）
对非营利性医疗机构自用的房产、土地、车船，免征房产税
对疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产、土地、车船，免征房产税
25.关于血站有关税收问题的通知（财税字[1999]264号）
鉴于血站是采集和提供临床用血，不以营利为目的的公益性组织，又属于财政拨补事业费的单位，因此，对血站自用的房产和土地免征房产税和城镇土地使用税
26.关于对司法部所属的劳改劳教单位征免房产税问题的通知（财税地字[1987]21号）
对少年犯管教所的房产，免征房产税。
对劳改工厂、劳改农场等单位，凡作为管教或生活用房产，例如：办公室、警卫室、职工宿舍、犯人宿舍、储藏室、食堂、礼堂、图书室、阅览室、浴室、理发室、医务室等，均免征房产税
对监狱的房产，若主要用于关押犯人，只有极少部分用于生产经营的，可从宽掌握，免征房产税
27.关于对司法部所属的劳改劳教单位征免房产税问题的补充通知（财税地字[1987]29号）
由国家财政拨付事业经费的劳教单位，免征房产税
28.关于对武警部队房产征免房产税的通知（财税地字[1987]12号）
武警部队所办服务社的房产，专为武警内部人员及其家属服务的，免征房产税
武警部队的招待所，专门接待武警内部人员的免征房产税
29.关于对军队房产征免房产税的通知（财税字[1987]32号）
军需工厂的房产，为照顾实际情况，凡生产军品的，免征房产税；生产经营民品的，依照规定征收房产税；既生产军品又生产经营民品的，可按各占比例划分征免房产税。
军人服务社的房产，专为军人和军人家属服务的免征房产税对外营业的应按规定征收房产税。
军队实行企业经营的招待所(包括饭店、宾馆)，根据财政部和中国人民解放军总后勤部[1984]财税字第79号、财政部[1984]字第312号文件的精神，区别为军内服务和对军外营业各占的比例征免房产税。
30.关于对银行、保险系统征免房产税的通知（财税字[1987]36号）
中国人民银行总行是国家机关，对其自用的房产免征房产税。
至此小编为大家分别从税务局稽查角度以及税收优惠层面这两方面整理的有关房产税政策以及注意事项就告一段落了，感谢穗友们的耐心阅读，同时如果大家发现有遗漏，记得留言给小编，小编会再做补充！
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